最近私信炸了，好几个中介朋友急眼了：“你可别唱衰了，腾讯新闻都说五一买房买爆了，北京上海热得发烫！”更有甚者直接甩来截图——某官媒大标题写着“核心城市楼市全面回暖”。
我回了句大实话：“数据是门艺术，会挑不会造。”就像有人只给你看草莓尖，却藏起烂果底。今天咱们就扒开2025年4月楼市最真实的底裤，用北上广深杭蓉六大“标杆城市”的官方数据说话。
先看全国：小阳春是“回光返照”还是真复苏？
先给新朋友科普个常识：楼市数据里的“环比”是和上月比，“同比”是和去年同月比。今年3月，百强房企销售操盘金额3175.7亿，环比暴涨68.8%，中介们奔走相告“小阳春来了”。可你知道吗？2025年3月的这个数据，已经是过去五年的最低值——换句话说，所谓的“暴涨”不过是从坑里往上爬了一截。
到了4月呢？科瑞数据明明白白：百强房企销售操盘金额2846.8亿，环比降了10.4%，同比还降了8.7%。累计1-4月的销售金额10181.7亿，同比降6.7%。这哪是小阳春延续？分明是春寒料峭。
有人要抬杠了：“你只看百强房企，我们县城吴老二的楼盘卖爆了！”拜托，百强房企占全国楼市近半份额，他们的数据都在探底，县城那点水花能翻起多大浪？
六大“顶流城市”集体翻车：同比涨得欢，环比跌得惨
咱们再聚焦被中介吹上天的北上广深杭蓉。这六个城市，要么是一线，要么是强二线，按理说该是楼市“晴雨表”。可2025年4月的官方数据，直接打了所有“回暖论”的脸——
-北京：二手房网签15569套，环比暴跌19.05%（3月是19234套）；
-上海：二手房成交2.07万套，环比降23%；
-广州：二手住宅网签10312套，环比降5.1%；
-深圳：二手房网签5733套，环比跌5.7%；
-杭州：二手房成交9077套，环比降25%（3月可是12413套，创8年新高）；
-成都：二手房成交24473套，环比降3.5%（六个城市里“最抗跌”的）。
发现没？所有城市同比都在涨（深圳甚至涨了37.4%），但环比全！线！下！跌！乐观派说“银四不如金三很正常”，中介说“同比大涨说明回暖”，可咱们普通人得想明白：如果楼市真的火了，为啥3月热乎劲还没过，4月就集体降温？
数据会说谎，但常识不会：好房子≠楼市回暖
我常说：“判断楼市冷热，先看是不是要降价促销。”真要是抢着买，开发商至于搞“买房送车位”“首付分期”？中介至于天天给你发“捡漏房源”？
就拿杭州来说，3月二手房成交12413套，仅次于2017年4月，中介喊着“量价齐升”。结果4月直接降到9077套，环比降25%。是杭州人突然没钱了？不可能。杭州有阿里、有蚂蚁、有AI新贵，有钱人多了去。问题出在“信心”——关税战悬而未决，外贸大市杭州对美出口超千亿，谁也不敢拍胸脯说未来收入稳得住。