2025 年 1-4 月，深圳一二手房成交 3.5 万套，同比增长 54.6%，3 月单月成交 1.2 万套创近五年新高，但核心区域房价持续阴跌。前海蛇口片区均价从 3 月初的 10.02 万 /㎡降至 5 月初的 9.91 万 /㎡，科技园、后海等片区房价环比均有微跌。长期来看，2021 年 1 月至 2025 年 4 月，南山区、福田区、宝安区房价累计跌幅分别为 23.6%、25.2%、28.2%，呈现明显的 "量涨价跌" 分化态势。
深圳放宽非深户购房社保门槛至 3 年，首套房贷利率低至 3.15%，但银行按评估价 70% 放贷（评估价较市场价低 15%-20%），导致首套实际首付比例达 50%-55%。同时，增值税免征年限调整后，500 万总价房产交易税费增加 15-20 万元，政策红利被购房成本上升抵消。市场反应显示，2025 年一季度深圳户籍业主抛售量同比增加 34%，南山、福田投资客占比超过 40%，反映出投资客借政策窗口加速离场的趋势。
2025 年深圳计划入市商品住房 8.2 万套，较 2024 年增长 30.2%，光明区单区预计推出超 2 万套新房；二手房挂牌量达 65,217 套，同比增长 18.7%，宝安区挂牌增速达 22%。需求端却受限于高房价：2024 年城镇居民人均可支配收入 7.98 万元，按 90㎡住房计算，房价收入比达 36.1，25-35 岁群体平均首付缺口 82 万元。供需错配导致新房去化率下滑，2025 年一季度开盘去化率 58.3%，较 2021 年同期下降 30.9 个百分点。新兴区域如光明科学城，二手房挂牌价较购入价普遍低 15%-20%，配套建设滞后进一步影响市场信心。
核心区与刚需盘呈现显著分化：深圳湾 "深圳湾壹号"2025 年一季度成交均价 30.9 万 /㎡，较 2021 年高点仅跌 5.2%，高净值人群购房占比 78%；科技园 "阳光粤海花园" 依托企业刚需，3 月均价 11.2 万 /㎡同比上涨 1.8%，华为、腾讯员工购房占比超 60%，显示核心资产的抗跌性。
刚需市场则面临压力，龙岗 "平湖佳兆业广场" 单价从 2021 年 5.2 万 /㎡跌至 3.1 万 /㎡，2025 年一季度仅成交 12 套。新兴区域因供应过剩和配套不足，二手房流通困难，部分房源降价仍难成交，市场分化加剧。
面对市场波动，购房者可采用 "双指标筛选法"：核心区房价收入比建议不超过 25，非核心区不超过 15；租金回报率优质资产需达到 2.5% 以上。同时规避高杠杆抵押、高税费、高房龄、低流动性的 "三高一低" 房源，优先选择 "地铁 + 学区 + 商业" 配套齐全的区域，如福田 "莲花北村" 近双地铁口、对口名校，3 月成交周期仅 17 天，体现了优质刚需房源的市场流动性。
政策层面，深圳已实施 12 项宽松政策，后续或仅有存量房贷利率下调空间。中指研究院预测，2025 年房价环比跌幅收窄至 5%-8%，2026 年进入 "L 型" 横盘阶段。租赁市场同步崛起，2024 年深圳租房人口达 980 万，占比 52%，长租公寓渗透率预计从 8% 提升至 12%，反映出住房需求向租赁市场的转移。
深圳楼市的调整是对前期高房价的修复，购房者需结合自身需求，关注实际居住价值和资产流动性。市场的深度分化也提示，区域选择和配套评估将成为购房决策的关键因素。
深圳楼市成交增长与房价下跌的背离现象，你认为会持续多久？刚需购房者该选择核心区小户型还是新兴区域房源？欢迎在评论区分享你的观点