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七月新房市场:成交回落,热点转换

发布时间:2024-08-05 17:14:39来源: 15210273549

7月全市新建商品住宅共成交5223套,环比减少19%,同比减少4%,成交面积57.9万平米,环比减少17%,同比减少3%,成交均价18931元/平米,环比降低4%,同比升高7%。7月作为市场传统淡季,客户量不足,成交量出现小幅回落,另外随着入市新盘的增多,一些二代产品项目加大特惠力度,加速去化。

从成交区域看,本月市区和环城各区中,除东丽区外,其他各区成交面积均出现不同程度的回落。其中市区降幅较高,环比下降38%,环城环比下降9%。而在新五区,虽然整体成交量环比减少16%,但多因武清降幅较高影响,其他四区成交量均呈现小幅增长。滨海新区成交量环比下降11%。

本月央行再次降息,今年已累计下降35个基点。本次下调后,天津房贷利率为首套3.25%,二套3.8%。另外,随着市住建委组织修订完成的《天津市住宅设计标准》即将于今年9月1日正式实施,加速天津新房市场产品升级迭代,而在售老盘则降价加速去库存。整体看,7月新房市场呈现以下三个特征:

一、老产品加速去化。虽然7月作为市场传统淡季,开发商营销力度普遍较小,但在新产品入市带动整体产品迭代影响下,市场上在售老盘本月继续加大促销力度加速去化。如河北区的中铁建项目,单价降至1.6万元/平米,降幅达16%,总价150万左右,刷新市区的置业门槛。如海泰高新区的景瑞项目,虽然有12年一贯制学校的教育资源,但受到西青区新盘的冲击,本月价格下降10%,降至1.6万元/平米,总价140万元起。

二、环内改善盘热度提升。430新政后,跨区购房的客户出现明显提升,尤其是环内临近市区的项目,为市区外溢改善客群的首选。像北辰区的龙曜城项目,主要以红桥、河北的外溢改善客群购买为主,且两区当前改善产品稀缺,本月项目推出的123平米洋房在开盘当天即全部售罄。像东丽区的中交海河玺,本月首开入市,成交130余套,主要以河东、河西外溢改善客户购买为主。

三、市区热度回落。本月市区共成交新房8.6万平米,环比减少38%,在四大区域中降幅最高。在前两月,受到新盘入市和教育政策影响,市区成交量出现上涨。本月随着新盘进入顺销期,以及具有学区资源项目小户型产品货量不足,市区项目出现客户不足的现象。

传统淡季,8月延续回落趋势,新盘蓄势待发

首先,七、八两月为市场传统淡季,根据往年成交数据来看,8月份多为下半年的成交低点。从供应端看,开发商在6月冲击半年度销售任务后,7、8两月的营销力度和推货节奏将趋于平稳。从销售端看,9月多为新政出台窗口期,且国庆黄金周开发商多会释放优惠政策,因此客户在金九银十前多以观望为主,出手谨慎。

其次,虽然市场整体略显低迷,但部分新盘的亮相仍将有望引起市场的关注。比如东丽区的上东金茂晓棠,作为上东金茂智慧科学城最新一期产品,于7月31日开盘,开盘前蓄客升级客户超300组。河西区的新盘中海凌云源境预计将于8月底入市,红桥区山西建投地块在拿地当天即公示规划,预计8月亮相,9月开盘。

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